Mutui, comprare casa oggi è davvero una scelta logica?

di MARCO MONGELLI - Circa tre italiani su quattro abitano in una casa di proprietà, e ci sono altri nove milioni di “seconde case” tra abitazioni di vacanza, immobili in affitto o sfitti. Che l’Italia ami il mattone alla follia è un dato di fatto, soprattutto se confrontiamo la percentuale di proprietari italiani (73%) con quella dei francesi (65%), dei tedeschi (52%) o degli svizzeri (44%). La casa, prima o seconda che sia, viene tuttora considerata un ottimo investimento: ecco così che l’87% dei beni reali detenuti dalle famiglie della Penisola è rappresentato da immobili che hanno un valore totale di circa cinquemila miliardi di euro, più del doppio del debito pubblico nazionale.

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Ma investire nel mattone rappresenta davvero una scelta intelligente? Lo è stata senza dubbio nell’era dell’iperinflazione. Come nota l’economista Nicola Zanella in un’approfondita analisi su YouInvest.org, nei dodici anni in cui l’inflazione in Italia è stata almeno superiore al 10% la rivalutazione nominale media annuale degli immobili è stata pari al 21,3%, mentre i BoT, i titoli di Stato a lungo termine e le azioni hanno segnato un rendimento totale (tra capital gain, cedole o dividendi) medio rispettivamente del 13,2%, 11,3% e del 15,1%. In quel periodo, dunque, gli immobili hanno fatto registrare l’unico rendimento reale medio positivo, pari al 4,73% al netto dell’inflazione.

Alla vera ripartenza del mercato manca ancora la spinta dei redditi
Oggi però lo scenario è completamente diverso. Per due motivi principali. In primo luogo perché, dati alla mano, con un’inflazione bassa l’investimento nel mattone dà risultati deludenti. «In Italia a partire dal 1992, ossia da quando l’inflazione annuale è scesa stabilmente sotto al livello del 5%, la crescita annuale media dei prezzi immobiliari è stata del 2,6% - spiega Zanella - . Il rendimento annuale medio, sempre nominale, di BoT, titoli di Stato a lungo termine e azioni è stato pari, rispettivamente, a 3,2%, 8,9% e 7,8%. Al netto dell’inflazione, i prezzi degli immobili sono cresciuti in media dello 0,4%». Questo èil caso dell'Italia, ma anche all’estero i rendimenti reali sono rimasti bassi: tra il 1900 e il 2011 si calcola che il valore delle case sia aumentato annualmente al netto dell’inflazione appena dell’1,3% in Gran Bretagna, dell’1,2% in Francia e dello 0,1% negli Stati Uniti, Paese dove l’indice azionario Dow Jones dal 1921 ha peraltro guadagnato in media oltre il 7,7% annuo.

In secondo luogo bisogna riflettere sull’errata convinzione che il prezzo delle case sia sempre in crescita: nessuno dimenticherà facilmente il crollo del valore degli immobili che si è verificato negli ultimi dieci anni in Italia e all’estero. Il tutto su un mercato fortemente illiquido, a differenza di quelli finanziari, e con rischi ben difficilmente diversificabili. Il risultato è una grande vulnerabilità alle recessioni, poiché tutti i risparmi presenti e futuri vengono destinati a un unico investimento illiquido e rischioso.

Ma torniamo alla domanda di base: meglio l’acquisto o l’affitto? Nicola Zanella ha provato a ipotizzare il caso di una famiglia tipica con un reddito netto di circa 3.400 euro, che spende per l’affitto 431 euro (media italiana) e risparmia ogni mese 833 euro. Ha in banca 60mila euro ed è interessata all’acquisto di un immobile da 180mila euro accendendo un mutuo. Dopo 22 anni quale sarà la situazione, secondo il modello di prevedibilità dei rendimenti pubblicato nel 2015 da Zanella nel Journal of Wealth Management?

Se si sceglie l’acquisto, dopo 22 anni la ricchezza immobiliare finale attesa è pari a 238.057 euro, con un valore finale minimo di 166.099 euro e un valore massimo di 329.161 euro.

Se invece si opta per l’affitto e l’investimento in azioni italiane, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 407.093 euro, con un valore finale minimo di 72.653 euro e un valore massimo di 1.176.891 euro.

Qualora si scelga affitto e investimento in titoli di Stato italiani a lungo termine, la ricchezza finanziaria finale che ci si può attendere è pari a 217.778 euro, con una “forbice” tra un minimo di 104.017 euro e un massimo di 395.737 euro.

Certo, si tratta di stime. E la decisione finale sulla casa è assolutamente personale, anche perché sulla scelta pesano fattori affettivi e di status socio-economico difficilmente misurabili. Ma se dovessimo restare alla logica di un’educazione finanziaria di base, per chi ha un’elevata capacità di risparmio «l’affitto rappresenta un costo più che controbilanciato dal fatto che questa scelta permette di mantenere una più alta capacità di risparmio - conclude Zanella - e di investire i risparmi in beni con un profilo rischio/rendimento differenti da quelli degli immobili. Magari migliori».

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